maithuong123
New member
- USD
- 0$
Có đến hơn 50% những nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư BĐS, ví như tiếp tục vay thì giá tiền vốn nâng cao vô cùng cao, muốn bán nhưng lại không thể bán được.
Lãi suất ngân hàng tăng, thanh khoản bị “đánh tụt”Thị trường BĐS đang bị tương tác “kép” lúc vừa bị siết tín dụng, lãi suất, lạm phát lại đang đà tăng. Điều này khiến cho nhà đầu tư BĐS “đau đầu”, áp lực về tài chính ngày càng cao.
Cụ thể, lãi suất tăng đã và đang gây sức ép ko nhỏ lên thị trường BĐS khi lãi suất cho vay mua công ty bất động sản đang ở từ 7,5% bí quyết đây 1 năm lên ngưỡng 10-12%. Nhiều phân khúc sụt giảm thanh khoản làm thị trường càng ngày càng trầm lắng. Nhiều nhà đầu tư hài lòng “cắt lỗ” BĐS lúc người chọn “ép giá”.
Theo một chuyên gia trong ngành, việc nâng cao lãi suất khiến nâng cao giá thành của các doanh nghiệp BĐS, dẫn tới tính thanh khoản thấp, thị trường sẽ rơi vào tình trạng ngưng trệ kéo dài.
Quan sát thị trường cho thấy, đề cập từ thời khắc tháng 5/2022, khi ngân hàng nhà nước thông báo siết room tín dụng mang BĐS, thị trường ngay lập tức bị thúc đẩy thanh khoản.
Trong quý 2 và quý 3/2022, thị trường BĐS đã chứng kiến sự sụt giảm cả về giao thiệp lẫn nguồn cầu. Việc nhà băng siết tín dụng đã “bóp nghẹt” cái tiền của giới đầu cơ, còn những người với tiền mặt cũng trong trạng thái dè chừng, bởi tới thời khắc này, xu hướng thị trường vẫn chưa rõ ràng và khó nắm bắt.
Theo Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ở phân khúc đất nền bị tác động nặng nài nỉ nhất nói từ thời khắc siết tín dụng, và dự đoán thanh khoản sẽ tiếp tục “tụt dốc” trong thời gian tới. Cụ thể, đất nền vùng ven Hà Nội dịch chuyển về phía tây như Hoài Đức, Quốc Oai có mức độ ưa chuộng giảm từ 17-39%; về phía bắc như Sóc Sơn, Đông Anh có mức độ sử dụng rộng rãi giảm từ 8-30%; hay phía đông có Long Biên, Gia Lâm có mức độ ưa chuộng giảm 21-28%; còn phía nam mang Thanh Trì giảm 24%.
Tại Tp.HCM và các thức giấc giáp ranh sở hữu 9 dự án mở bán với nguồn cung 1.057 nền, giảm 65,6%; lượng tiêu thụ chỉ đạt 22%, giảm 77,8% so có quý trước.
Với thị trường khu vực Tây Nguyên, hiện ở Lâm Đồng, việc phân lô, tách thửa, chuyển nhượng trên toàn thức giấc căn bản được kiểm soát. Vì vậy, hoạt động chọn bán đất nền sụt mạnh với hơn 6.000 nền được giao tiếp thành công trong quý 3/2022, giảm 13.000 nền so quý 2/2022, giá xuống nhẹ, 1 số nhà đầu tư đã bắt buộc bằng lòng cắt lỗ.
Tình hình diễn ra rưa rứa tại khu Bắc Trung Bộ khi tỷ lệ thu nạp đất nền thấp. Nhu cầu tìm bán đàm luận ký gửi giảm mạnh. Trong đó, Thanh Hóa với 18 dự án đang chào bán, nhu cầu ở thực nâng cao mạnh trong quý 3, nhưng tới cuối quý 3, đầu quý 4 thì chững lại do cạnh tranh tài chính. Khách hàng chuyển sang xu thế đầu tư đất nền ở khu vực có nguồn vốn đầu tư công lớn. Bên cạnh đó, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị ghi nhận tình trạng đầu cơ giảm so 6 tháng đầu năm nay, hiện tượng nhà đầu tư bỏ cọc nhiều... những khu đất, dự án trước kia tấp nập người sắm kẻ bán giờ vắng vẻ, lác đác người hỏi giá nhưng ko đặt vấn đề mua, cọc.
Cũng theo báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm đất nền nhiều huyện vùng ven giảm sâu nhất là 25% trong quý 2/2022.
Giới chuyên gia nhận định, phân khúc đất nền chịu tương tác nhiều nhất khi thị trường giảm thanh khoản, lãi suất tăng. Đất nền là sản phẩm mang giá trị to đa phần cần tiêu dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng. Vì thế, khi cái tiền bị thu hẹp lại, liền thanh khoản sẽ giảm.
Ngoài ra, ở phân khúc nhà thấp tầng và BĐS nghỉ dưỡng cũng chứng kiến sự suy giảm thanh khoản. Ghi nhận của những đơn vị nghiên cứu cho thấy, chừng độ ưa chuộng đến BĐS trên cả nước đã suy giảm đáng nói từ thời khắc tháng 3 năm nay. Nhiều thị thành chứng kiến nhu cầu sắm sắm bất động sản quý 3 giảm so mang quý trước, như Hải Phòng ước lượng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%. Ngoài ra một số tỉnh giấc khác là Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, nhu cầu tìm chọn bất động sản thấp tầng (tính gộp đất, đất nền dự án và nhà riêng) cũng sụt giảm 19-33%. Ở phân khúc nghỉ dưỡng, condotel sắp như đứng giao dịch, trong lúc cái hình nhà phố, biệt thự, shophouse biển… giao tiếp khá chậm trong các tháng qua.
Theo những chuyên gia, so có đất nền, căn hộ chung cư cũng bị liên quan nhưng mức độ không nghiêm trọng bằng. Bởi, chung cư mọi là đến từ nhu cầu ở thực tế, trong lúc đất nền chính yếu đến từ nhu cầu đầu tư, ko thể sinh ra chiếc tiền từ cho thuê ví như như đất để trống.
Ghi nhận thực tại cho thấy, sau thời gian “gồng” lãi, thị trường BĐS quý 3 đã bắt đầu xuất hiện hiện tượng cắt lỗ hoặc bán ngang vốn. Khi lãi suất tăng, đối với BĐS xa trung tâm, vùng ngoại ô, ngoại tỉnh, BĐS ko vỡ hoang được… giá sẽ giảm dần. Những nhà đầu tư dùng đòn bẩy để mua BĐS dạng này, không được khai thác, không có nguồn tiền để trả lãi hoặc tiềm năng nâng cao giá BĐS rẻ hơn so sở hữu lãi suất vay sẽ buộc cần cắt lỗ.
Nhà đầu tư "sợ lãi suất"
“Mất ăn mất ngủ” “tiến thoái lưỡng nan” hay “như ngồi trên đống lửa” được xem là các cụm từ nói về tâm lý của giới đầu tư địa ốc lúc này. “Toát mồ hôi” nhất sở hữu lẽ là nhóm người dùng sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, trước sức ép lãi suất cho vay tăng nên mua phương pháp “thoát” hàng nhưng cũng ko đơn giản. Có thể nói, nhà đầu tư nào ra được sản phẩm thời khắc này được gọi là “may mắn”, thờ phào nhẹ nhõm.
“Giai đoạn này hiện tượng cắt lỗ chưa nhiều nhưng trong thời gian tới sẽ biểu lộ rõ khi rộng rãi nhà đầu tư ko chịu được áp lực”, 1 chuyên gia trong ngành tỏ bày quan điểm.
Từ tới cuối năm, thị trường BĐS vẫn sẽ phụ thuộc vào việc điều hành kinh tế vĩ mô, nhất là tình trạng lạm phát, room tín dụng, sửa luật tác động tới BĐS… Thậm chí, buộc phải mất cả năm 2023, thị trường BĐS mới hồi phục trở lại.
Ông Võ hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, lãi suất tăng mạnh và leo thang từng ngày như ngày đất nền Buôn Ma Thuột nay khiến cho cho thị trường BĐS vốn đã khó khăn nay càng khó khăn hơn. Nếu trình trạng này tiếp tục kéo dài có thể đây sẽ là cú “knock out” thị trường sau đại dịch.
Theo ông Thắng, với 3 thúc đẩy rõ nét nhất của việc lãi suất nâng cao tới thị trường BĐS. Thứ nhất, sức cầu thị trường giảm mạnh. Với lãi suất cho vay mua BĐS trên 12%/năm như bây giờ nhà đầu tư e dè, thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS. Ngay cả việc nhiều nhà đầu tư sở hữu chiếc thu nhập tốt muốn vay vốn ngân hàng để đầu tư tuy nhiên việc tiếp cận được nguồn vốn vay hiện nay rất khó khăn khi “room” tín dụng bị hạn chế.
Thứ hai, hiện tượng cắt lỗ diễn ra trên diện rộng. Trong các năm gần đây khi thị trường BĐS sôi động, lãi suất còn hấp dẫn, phổ biến nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính ko có khả năng trả nợ, chấp nhận cắt lỗ. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang chững lại, thanh khoản thị trường thứ cấp sụt giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư vẫn đang kẹt hàng dù rằng giảm giá sâu.
Cuối cùng, người bán kẹt vốn, cắt lỗ để bán thu hồi vốn. Người mua thấy lãi suất cao e ngại, giả dụ mang nhà đầu tư chấp nhập lãi suất cao để vay lại khó tiếp cận nguồn vốn do hết “room”.
“Với vòn quẩn quanh như hiện nay, việc thị trường rơi tự do trong thời kì đến điều hoàn toàn có thể xảy ra nếu ko sở hữu những giải pháp kịp thời”, ông Thắng nhấn mạnh.
Chia sẻ mới đây, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cũng nhấn mạnh, hiện có tới hơn 50% những nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư BĐS, giả dụ tiếp tục vay thì mức giá vốn nâng cao siêu cao, muốn bán nhưng lại ko thể bán được. Nhà đầu tư có lựa mua cuối cùng là trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư nhưng giá tiền phạt từ chủ đầu tư còn to hơn chi phí họ tiếp tục gánh gồng để đi vay tiếp. Đây là điểm tắc nghẽn và hậu quả là buộc nên bán sản phẩm dưới giá đã mua, khi ấy thị trường sẽ giảm giá.
Tuy nhiên, 1 số chuyên gia khác lại cho rằng, việc hệ thống ngân hàng nâng cao lãi suất cho vay chỉ giảm thiểu chứ ko thể triệt tiêu được tình trạng đầu cơ nhà đất, vì thời khắc bây giờ giá nhà đất vẫn tăng mạnh từng quý. Dự báo thời kì nhà đất bmt đến khi Quốc hội phê chuẩn việc mẫu bỏ quy định về khuông giá đất, thì tiền tiêu dùng đất sẽ tăng theo thực thế, thị trường ko còn bị áp 1 giá thành trần, phải lãi suất được áp dụng có khoản vay sẽ được tiết giảm bởi giá đất cao.